COMMENT CALCULER SA CAPACITé D’EMPRUNT POUR OBTENIR UN RACHAT DE CRéDIT ?

Pour toute demande de rachat de prêts, l’emprunteur doit connaître sa capacité d’emprunt cela correspond au montant de prêts maximum que vous pouvez obtenir sur une certaine durée. Le montant de ses revenus et les montants  de ses mensualités de crédits ainsi que ces charges comme le loyer détermine la situation financière.
C’est à partir de cette situation financière que l’on pourra déterminer la capacité d’emprunt. Les charges comme le gaz l’électricité, le téléphone ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’endettement.
Dans la mesure où l’on demande un rachat de crédit c’est que l’on a pris conscience du dysfonctionnement de son budget, mais sans pour autant savoir calculer sa capacité d’emprunt. Nous allons vous expliquer comment on peut obtenir un rachat de crédits en respectant sa capacité d’emprunt et comment la calculer.

calculer sa capacité d'emprunt

Calculez votre capacité d’emprunt avec notre simulateur :

A quoi correspond la capacité d’emprunt ?

Ce terme est surtout utilisé pour les emprunteurs qui souhaitent accéder à la propriété et donc faire un prêt immobilier. Mais il est également valable pour tous les nouveaux projets. Vous souhaitez une voiture pour vos déplacements pour aller travailler, mais est ce que votre budget au quotidien vous permet d’emprunter ? Est-ce que vous avez un loyer ou un prêt immobilier à charge ? Avez-vous des crédits à charge ? Autant de questions à se poser pour savoir quelle est sa capacité d’emprunt. Vous avez déjà des crédits et votre capacité d’emprunt est trop élevée pour le projet immobilier que vous convoitez. Il faut revoir la durée de remboursement et le montant de ses mensualités pour connaitre la capacité de remboursement dont vous pouvez disposer.

La capacité d’emprunt est le montant du crédit maximum qu’un emprunteur peut emprunter auprès de sa banque ou d’un courtier pour financer un projet immobilier ou un nouveau projet ou un rachat de crédit.

Comment déterminer et calculer sa capacité d’emprunt pour faire un rachat de crédits :

  • Les emprunteurs doivent calculer leurs revenus de façons raisonnables.
  • Bien calculer toutes vos charges.

Au travers de cet exemple nous allons vous expliquer comment déterminer votre capacité d’emprunt :

Déterminer les revenus :

Michel et Laetitia ont 35 ans tous les deux, ils ont 2 enfants en bas âge à charge. Michel est salarié du secteur privé, il a un revenu de 1800€ net par mois et il perçoit un 13ème mois. Il a touché également des primes exceptionnelles pour un montant total de 3000€ sur cette année et l’an dernier il n’a pas perçu de primes alors on ne retiendra pas ses primes dans le calcul des futurs revenus. En revanche, il faut rajouter son treizième mois à son revenu mensuel donc 1 800 € * 13 = 23 400 € /12 = 1 950 €. La somme retenue pour le revenu total de Michel est de donc de 1 950 € par mois.
Laetitia co-emprunteur est fonctionnaire, elle perçoit 1 750 €. L’allocation familiale leur verse 131.50€ par mois. Compte tenu que les enfants sont jeunes on tiendra compte de ses revenus. La somme totale perçue pour la totalité de leurs revenus est de 1 950€ + 1 750€ + 131.50€ = 3 831.50 €. La capacité d’emprunt est déterminée à partir de la totalité des revenus.

Calculer ses charges de crédit ou loyer :

Michel et Laetitia sont locataires et ils ont un loyer de 800€ par mois. Mais ils ont un crédit voiture sur lequel ils remboursent 370€ par mois. Ils ont aussi et un prêt personnel qu’ils ont pris pour se marié l’an dernier et la mensualité est de 450€, ils leur restent 6 ans à rembourser. Le total de toutes leurs charges de crédits représente 800€ auquel on rajoute le loyer soit un total de charges de 1620€ par mois. Ils ont un taux d’endettement de 42.28% (le calcul du taux d’endettement est le montant total des charges divisées par le montant total des revenus soit 1620/3831.50= 0.42*100=42.28%).

Ils ont un projet immobilier de 210 000 € mais leur capacité d’emprunt ne leur permet pas l’acquisition de leur bien.

Le taux d’endettement est trop élevé il dépasse les 33% d’endettement pour être éligible à un prêt immobilier. Du coup, la capacité d’emprunt est inférieure au remboursement de leur loyer ce qui signifie que s’ils veulent acheter avec leurs crédits actuel, la nouvelle mensualité du prêt immobilier ne devrait pas dépasser le tiers de leurs revenus (calcul 3831 / 3= 1277€ - 800€ =) 477 €. Ce montant de remboursement avec un taux 1.5% leur permet d’emprunter 119 500 € sur 25 ans.

Leur capacité d’emprunt actuelle est donc de 119 500 € ce qui est très nettement insuffisant, il va manquer pour leur projet immobilier la somme de 90 500€ soit presque la moitié du financement. En revanche, le taux d’endettement est presque bon il est de 34%. Ce n’est pas parce que certains critères sont respectés que l’on peut financer le projet.

augmenter sa capacité d'emprunt

Calculer vos revenus et vos charges avec notre simulateur :

Comment augmenter la capacité d’emprunt ?

Les emprunteurs se retrouvent dans une impasse, leur situation financière ne leur permet pas d’acheter le bien immobilier qu’ils convoitent. La solution pour diminuer les mensualités de crédits actuels est de faire racheter ces crédits sur une plus longue durée afin de diminuer les mensualités et les regrouper en un seul prêt.

Reprenons notre exemple : Michel et Laetitia ont un montant total de capitaux restant dû de 30 000€. Si on fait une simulation de rachat de crédit sur 10 ans avec un taux à 3% cela porte la nouvelle mensualité à 310€ frais inclus (la nouvelle mensualité est calculée hors assurance). La nouvelle mensualité de 310€ contre 820€ avant donne une latitude de 510€.
Dans cette problématique et c’est le cas de beaucoup d’emprunteurs, le rachat de crédits permet de diminuer ses mensualités en rallongeant la durée. Cette opération de regroupement de prêts a pour effet de baisser la mensualité des crédits existants et donc d’augmenter capacité de remboursement au niveau du futur projet ou du futur prêt immobilier.

Faire un rachat de crédit pour augmenter sa capacité d’emprunt.

Du coup les emprunteurs récupèrent de la capacité d’emprunt.
Les emprunteurs ont un projet immobilier de 210 000 € avec un taux d’intérêt fixe à 1.50% et sur une durée de remboursement de 25 ans. La mensualité du prêt immobilier sera donc de 839€ par mois. Si on rajoute la nouvelle mensualité du rachat de prêt plus la mensualité du prêt immobilier, ceci donne la mensualité totale des crédits qui est à charge.
Soit 310€ + 839€ = 1149€ de mensualité

Si on divise cette nouvelle mensualité par les montants des revenus, cela va donner leur taux d’endettement.
Soit 1 149€ / 3 831€ = 30%
Dans cet exemple les mensualités des deux prêts sont calculées hors assurance

En conclusion :
Michel et Laetitia peuvent acheter le bien immobilier qu’ils souhaitent au prix de 210 000€ sur une durée de 25 ans. La mensualité totale de leurs crédits est de 1 1 149€. Leur futur taux d’endettement est de 30%. Le reste à vivre est respecté.
Leur capacité d’emprunt a augmenté de 90 500€ et la différence de leur mensualité qui était de 1620€ est passée à 1 149€. Ils augment leur reste à vivre de 471€.
Cette opération leur permet de devenir propriétaire tout en baissant leur mensualité.
Cet exemple nous prouve l’importance de connaître sa capacité d’emprunt avant de s’engager dans un projet. Avant de signer tout nouvel engagement il faut vérifier sa capacité d’emprunt. Combien est-ce que je peux emprunter avec mes revenus et mes charges de crédits actuels ?

Quand faut-il calculer sa capacité d’emprunt pour l’achat d’un bien immobilier ?

Dans l’exemple que nous venons de voir l’emprunteur a déjà des crédits encours mais, ce n’est pas le cas de tous les emprunteurs.

Vous allez passer beaucoup de temps à rechercher votre bien immobilier, car c’est l’achat le plus important de votre vie. Vous allez rêver devant des maisons ou des appartements, mais attention au budget et si vous ne voulez pas perdre de temps alors, la toute première chose à faire est de déterminer votre capacité d’emprunt. Ainsi avant de commencer vos recherches vous aurez une idée relativement précise des montants dont vous pouvez disposer pour financer votre achat immobilier. N’oubliez pas de rajouter votre apport personnel. Pensez au taux à Zéro (PTZ) et n’oubliez pas de déduire les frais de notaire. Vous connaîtrez ainsi vos limites de remboursement et le montant maximum que vous pouvez emprunter.

Une bonne opération financière commence par bien se connaître avant tout.