COMMENT CALCULER SA CAPACITé D’EMPRUNT POUR OBTENIR UN RACHAT DE CRéDIT ?
Pour toute demande de rachat de prêts, l’emprunteur doit connaître sa capacité d’emprunt cela correspond au montant de prêt maximum qu’il peut obtenir sur une certaine durée. Ses salaires ou pensions et les montants de ces mensualités de crédit ainsi que ces charges comme le loyer déterminent sa situation financière. C’est à partir de cette opération financière que l’on pourra déterminer le capital maximum à emprunter. Les charges comme le gaz l’électricité, le téléphone ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’endettement.
Dans la mesure où l’on demande un regroupement de crédit c’est que l’on a pris conscience du dysfonctionnement de ses charges, mais sans pour autant savoir calculer sa capacité d’emprunt. Nous allons vous expliquer comment on peut obtenir une consolidation de crédit en anticipant sa solvabilité et comment chiffrer ses dépenses en fonction de ses rentrées d'argent.
A quoi correspond la capacité d’emprunt ?
Ce terme est surtout utilisé pour les emprunteurs qui souhaitent accéder à la propriété et donc faire un prêt immobilier. Mais il est également valable pour tous les nouveaux projets immobiliers. Vous souhaitez une voiture pour vos déplacements pour aller travailler, mais est ce que vos revenus au quotidien vous permettent d’emprunter et de rembourser par la suite ? Est-ce que vous avez un loyer ou un prêt immobilier à charge ? Avez-vous des crédits à la consommation ? Avez-vous de l'apport? Est-ce que vos banques sont disposées à vous prêter ? Autant de questions à se poser pour optimiser son financement. Vous avez déjà des emprunts et vos capitaux restants dus sont trop élevés pour l'achat immo que vous convoitez. Il faut revoir la durée de remboursement et le montant de ses échéances mensuelles pour connaitre le montant global dont vous pouvez disposer. L'apport financier vient en moins du futur emprunt.
La capacité d’emprunt est le capital de crédit maxi qu’un emprunteur peut emprunter auprès de sa banque ou d’un courtier pour financer de nouveaux projets ou une renégociation de crédit.
Utiliser le simulateur et la calculette pour estimer vos ressources.
Comment déterminer et calculer son budget pour faire un rachat de crédits :
- Les emprunteurs doivent estimer leurs salaires ou pensions de façons raisonnables.
- Bien évaluer toutes vos charges.
Exemple : Déterminer les salaires :
Michel et Laetitia ont 35 ans tous les deux, ils ont 2 enfants en bas âge à charge. Michel est salarié du secteur privé, il a un revenu de 1800€ net par mois et il perçoit un 13ème mois. Il a touché également des primes exceptionnelles pour un montant de 3000€ sur cette année et l’an dernier il n’a pas perçu de primes alors on ne retiendra pas ses primes dans le calcul du futurs salaire. En revanche, il faut rajouter son treizième mois à son revenu mensuel donc 1 800 € * 13 = 23 400 € /12 = 1 950 €. La somme retenue pour le revenu de Michel est de donc de 1950 euros par mois.
Laetitia co-emprunteur est fonctionnaire, elle perçoit 1750€. L’allocation familiale leur verse 131.50€ par mois. Compte tenu que les enfants sont jeunes on tiendra compte de ses allocations. La somme totale perçue pour la totalité de leur rentrée d’argent est de 1 950€ + 1 750€ + 131.50€ = 3 831.50 euros.
Le budget est déterminé à partir de la totalité des revenus.
Calculer ses charges de crédit ou loyer :
Michel et Laetitia sont locataires de leur logement et ils ont un loyer de 800€ par mois. Mais ils ont un crédit voiture sur lequel ils remboursent 370€ par mois. Ils ont aussi et un prêt personnel qu’ils ont pris pour se marié l’an dernier et la mensualité est de 450€, ils leur restent 6 ans à rembourser. La totalité de toutes leurs charges représentent 800€ auquel on rajoute le loyer soit un total de charges de 1620€ par mois. Ils ont un taux d’endettement de 42.28% (calcul : c’est le montant des charges divisées par le montant total du salaire soit 1620/3831.50= 0.42*100=42.28%).
Ils ont un projet immobilier de 210 000 euros mais leur budget restant ne leur permet pas l’acquisition de leur logement.
Le taux est trop élevé il dépasse les 33% pour être éligible à un prêt immobilier. Du coup, la capacité d’emprunt est inférieure au remboursement de leur loyer ce qui signifie que s’ils veulent acheter avec leurs en-cours actuel, la nouvelle échéance du prêt immobilier ne devrait pas dépasser le tiers de leurs revenus (calcul 3831 / 3= 1277€ - 800€ =) 477 €. Ce montant de remboursement avec un taux 1.5% leur permet d’emprunter 119 500 € sur 25 ans.
Leur estimation d'emprunt actuel est donc de 119 500 euros ce qui est très nettement insuffisant, il va manquer pour leur prêt immobilier la somme de 90 500€ soit presque la moitié du financement. En revanche, le taux d’endettement est presque bon il est de 34%. Ce n’est pas parce que certains critères sont respectés que l’on peut financer son habitation. Les banques ont chacune leurs propres critères.
Comment augmenter son plan de financement ?
Les emprunteurs se retrouvent dans une impasse, leur situation financière ne leur permet pas d’acheter le bien immobilier qu’ils convoitent. La solution pour diminuer les mensualités de crédit actuel est de faire racheter ces créances sur une plus longue période afin de diminuer les échéances et les regrouper en un seul prêt.
Reprenons notre exemple : Michel et Laetitia ont un montant total de capitaux restant dû de 30 000€. Si on fait une simulation de regroupement de crédit à la consommation sur 10 ans avec un taux à 3% cela porte la nouvelle échéance à 310€ frais inclus (la nouvelle somme est calculée hors assurance). La nouvelle mensualité de 310€ contre 820€ avant donne une latitude de 510€.
Dans cette problématique et c’est le cas de beaucoup d’emprunteurs, la restructuration de crédit permet de diminuer ses échéances en rallongeant la durée. Cette opération de regroupement de prêt a pour effet de baisser la charge des en-cours existants et donc d’augmenter capacité de remboursement au niveau du futur projet ou du futur prêt immobilier.
Rembourser ses emprunts pour augmenter sa capacité d’emprunt.
Du coup les emprunteurs obtiennent un montant de financement supérieur pour réaliser leurs projets.
Les emprunteurs ont un projet d’acquisition de 210 000 euros avec un taux d’intérêt fixe à 1.50% et sur une période de paiement de 25 ans. L’échéance du prêt immobilier sera donc de 839€ par mois. Si on rajoute la nouvelle échéance du rachat de prêt plus l’échéance du prêt immobilier, ceci donne la mensualité totale des emprunts qui sont à charge.
Soit 310€ + 839€ = 1149€ l’échéance mensuelle.
Si on divise cette nouvelle échéance par les montants des revenus, cela va donner leur taux d’endettement.
Soit 1 149€ / 3 831€ = 30%
Dans cet exemple les mensualités des deux prêts sont calculées hors assurance
En conclusion :
Michel et Laetitia peuvent acheter le bien immobilier qu’ils souhaitent au prix de 210 000€ sur une durée de 25 ans. La charge totale est de 1 149€. Ils seront endettés à hauteur de 30%. Le reste à vivre est respecté.
L’encours peut augmenter de 90 500 euros et la différence de leur échéance qui était de 1620€ est passée à 1 149€. Ils augment leur reste à vivre de 471€. Cette stratégie financière leur permet de devenir propriétaire tout en baissant leur mensualité.
Cet exemple nous prouve l’importance de connaître ses ressources et ses charges avant de s’engager dans un projet. Avant de signer tout nouvel engagement il faut vérifier son salaire et ses remboursements. Combien est-ce que je peux emprunter avec mes revenus et mes charges de crédits actuels ?
Quand faut-il estimer sa capacité d’emprunt pour l’achat d’un bien immobilier ?
Dans l’exemple que nous venons de voir l’emprunteur a déjà des créances encours mais, ce n’est pas le cas de tous les emprunteurs.
Vous allez passer beaucoup de temps à rechercher votre bien immobilier, car c’est l’achat le plus important de votre vie. Vous allez rêver devant des maisons ou des appartements, mais attention à vos finances et si vous ne voulez pas perdre de temps alors, la toute première chose à faire est de déterminer votre capacité d’emprunt. Ainsi avant de commencer vos recherches et d'aller voir les banques, vous aurez une idée relativement précise des montants dont vous pouvez disposer pour financer votre habitation. N’oubliez pas de rajouter votre apport personnel qui sert souvent à payer les frais de notaire. Pensez au taux à zéro pourcent (PTZ) et n’oubliez pas de déduire les frais de notaire. Vous connaîtrez ainsi vos limites de remboursement et le plafond du capital que vous pouvez emprunter.
Une bonne opération financière commence par bien se connaître avant tout.
Quelle est la bonne stratégie en renégociation immobilière ?
L’intérêt de la renégociation pour les prêts immobiliers varie en fonction de votre dossier. Si vous avez une offre de crédit au taux de zéro pourcent ou aussi dénommé PTZ (sans intérêts, il faut compter le coût de la future garantie et de l’assurance. Si votre offre est cautionnée, la renégociation ou le faite de racheter ses en-cours n’est pas forcément à votre avantage. Il est préférable de contacter un établissement comme la banque ou les courtiers qui sont spécialisés. Lors du montage de votre dossier vos données ne doivent pas être communiquées, en dehors de vos relevés de comptes bancaires et de votre R.I.B. Le coût des intérêts dans votre dossier varie en fonction de votre contrat de prêt et les pénalités de remboursements anticipés sont incluses dedans. L’établissement garantie la confidentialité des informations personnelles. Si vous souhaitez des informations sur les établissements bancaires connectez-vous au site de l’ORIAS.
Faites une simulation en ligne pour conaître les intérêts :