RENéGOCIATION OU Rachat de crédit immobilier

Le rachat de crédit immobilier signifie une renégociation du taux auprès de votre banque ou auprès de toutes les autres banques ou organismes financiers. En effet depuis quelques années les taux sont en forte baisse et en janvier 2020 les taux d’emprunts immobilier n’ont jamais été aussi bas. Le taux proposé pour un crédit immobilier varie en fonction de la qualité de votre dossier, de la durée, de l’apport financier ainsi que de l’enjeu commercial.
La renégociation de votre crédit immobilier a pour avantages de diminuer la mensualité ou de réduire la durée de votre prêt immo.

A savoir : Il n’est pas possible de renégocier son prêt immobilier au même taux que pour une acquisition. Une renégociation d’un crédit immobilier ou un rachat de prêt immobilier aura toujours un taux d’intérêt un peu plus élevé que le taux pour un achat de bien immobilier.


rachat de crédit immobilier

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C’est quoi une renégociation ou un rachat de crédit immobilier ?

Une renégociation de crédit immobilier implique que la banque de l’emprunteur renégocie le taux du crédit immobilier de son propre client en lui faisant une meilleure proposition de taux d’emprunt pour son prêt immo.
Un rachat de crédit immobilier est réalisé avec une banque qui n’est pas celle de l’emprunteur propriétaire ou du client. Donc cette banque concurrente remboursera l’emprunt immobilier auprès de la banque de l’emprunteur et elle lui fera une offre de prêt avec un taux plus intéressant.

Quel est l’intérêt pour l’emprunteur de faire racheter son prêt immobilier :

Faire racheter son prêt immobilier c’est faire des économies sur le long terme. Si on obtient une réduction de taux au minimum de 0.5%.
Exemple avec 0.5% en moins:
Vous avez fait un prêt immobilier de 200 000€ en janvier 2017 sur une durée de 20 ans (240 mois) et au taux de 3% et vous remboursez une mensualité de 1 106.43€ par mois hors assurance. En janvier 2020 une banque vous propose de racheter votre prêt immobilier avec un taux de 2.50% sur une durée restante équivalente soit de 17 ans (204 mois) cela vous fera rembourser une mensualité de 1061.55€ par mois hors assurance. Soit une économie de 44.88€ par mois, soit 9155.52€ sur une période de 17 ans. L’opération est rentable, mais attention il ne faut pas oublier de rajouter les frais qu’implique un rachat de prêt immobilier. Au final l’opération le gain n’est pas aussi significative.

Exemple avec 1% en moins :
On reprend le même montant de financement et la même durée, cela porte la nouvelle échéance du prêt immo à 1020.42€. Cela fait une économie de 86.01€ par mois soit 17 547.04€ sur 17 ans (204 mois). Ne pas oublier de soustraire les frais au gain total du crédit.

Finance O.R. vous préconise au minimum un point d’écart et à condition que vous soyez sur la première moitié de votre remboursement immobilier.

Quels sont les frais indissociables pour un rachat de prêts immobiliers ?

  • En tout premier lieu si on ne renégocie pas ses prêts immobiliers avec sa banque, il y a des frais d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) qui sont équivalents au 6 derniers mois d’intérêts avec un plafond maximum de 3% du capital remboursé. Le montant le moins onéreux pour l’emprunteur sera retenu. Cette somme est à devoir à la banque que vous quittez. Si vous renégociez avec votre banque, celle-ci vous en fera souvent cadeau, mais elle bonifiera son taux d’intérêt, rien n’est jamais gratuit.
  • Les frais de dossier de la nouvelle banque sont à prendre en considération. Ils sont toutefois négociables avec la banque.
  • La banque ne vous prêtera pas sans garantie sauf sur une très courte durée. Le nouvel emprunt immobilier implique des frais d’hypothèque ou des frais de caution (société de cautionnement affilié à la banque). Dans le cas d’un rachat on ne parle plus d’IPPD inscription de privilège de prêteurs de deniers comme lors d’une acquisition, on appelle cela une hypothèque.

L’assurance :
L’assurance de prêt est à négocier avec la banque qui reprendra votre crédit et  vous proposera automatiquement l’assurance groupe, ou alors avec un courtier en assurance comme votre courtier en rachat de prêt pour séniors Finance O.R. qui vous proposera une assurance individuelle et souvent beaucoup moins cher qu’une assurance groupe. L’assurance individuelle est calculée en fonction de votre âge, du montant du prêt du taux d’intérêt et de la durée du nouveau rachat de prêt.

Conséquences pour la banque de renégocier son propre prêt immobilier :

Quand la banque renégocie le prêt immo de son client elle perd de l’argent, car reprendre sa propre dette à un taux inférieur est financièrement infructueux. C’est pour cela que les banques sont très réticentes à reprendre leur propre dette et elles font souvent traîner plusieurs mois afin de décourager leurs clients.

En revanche, si la banque renégocie le prêt immobilier de son client, elle garde le contact commercial avec son client donc et elle conserve les assurances de prêts et autres assurances comme l’assurance habitation, l’assurance de la voiture et les placements ainsi que tous les produits dérivés (garantie obsèques, téléphone, alarme…). Les banques ne gagnent plus d’argent sur un prêt immobilier, mais sur tous les produits bancaires ou des produits dérivés. Cette opération de renégociation sera gagnante pour les deux parties.

Rachat de crédit immobilier avec trésorerie

Avantages pour une autre banque de racheter le prêt immobilier d’un emprunteur propriétaire :

Afin de récupérer le compte d’un emprunteur propriétaire les banques sont prêtes à proposer un taux de rachat immobilier défiant toute concurrence. Les banques ne gagneront pas d’argent sur le prêt immo, mais en contrepartie tous nouveaux clients est une aubaine pour la banque, car cela permet à la banque de placer ses produits à marge c’est-à-dire l’épargne, les assurances et les autres produits à forte valeur ajoutée.

Réduire la mensualité ou la durée du prêt ?

Dans la mesure où il est intéressant financièrement pour l’emprunteur propriétaire de faire racheter ou renégocier son crédit immobilier, il doit choisir entre privilégier la mensualité ou la durée du crédit.

  • Si la priorité est de baisser la mensualité du crédit alors la durée du crédit reste inchangée. Cela dégagera du pouvoir d’achat à l’emprunteur.
  • Si au contraire l’objectif est de garder la même mensualité alors la durée du crédit se verra alors réduite de plusieurs mois ou plusieurs années et cela diminuera le coût total du crédit. L’emprunteur propriétaire fera ainsi des économies et finira de rembourser plus tôt son crédit. 
Réduire la mensualité ou la durée du prêt essayez : 

Rachat de crédit immobilier plus nouveau projet ou rachat d’autres prêts :

Nous venons de voir l’impact de la baisse des taux sur le rachat de crédit immobilier. Mais nous n’avons pas évoqué le fait de rajouter un autre crédit ou de la trésorerie pour un nouveau projet à cette opération. Le rachat de crédit immobilier permet dans la mesure où celui-ci représente plus de 60% du montant total du crédit d’inclure un prêt ou plusieurs crédits ainsi que de la trésorerie pour un nouveau projet.

Nouveau projet et rachat du prêt immobilier :

Vous êtes un emprunteur avec un prêt immobilier en cours et vous avez le projet de faire construire votre piscine ou de changer de voiture. Mais vos revenus ne sont pas extensibles et si faite un nouveau crédit vous risquez de vous retrouver dans une situation délicate. Votre banque vous accorde ce nouveau crédit, mais cela va fortement impacter sur votre taux d’endettement futur et sur votre reste à vivre.

La solution : Votre courtier Finance O.R. vous propose de renégocier le taux de votre prêt immobilier tout en finançant votre nouveau projet dans la limite de 40% du montant total du financement et avec un taux d’intérêt correspondant à un rachat de prêts immobiliers.

Rachat de prêts personnels + rachat de prêts immobiliers :

Vous avez actuellement un ou plusieurs prêts immobiliers et trois prêts personnels. Le rachat de tous vos prêts vous permettra de baisser votre mensualité et d’avoir une meilleure gestion de vos comptes bancaires. Une bonne stabilité de vos finances est importante si vous ne souhaitez pas vous retrouver dans une situation de surendettement. Vous pouvez inclure un découvert bancaire et de la trésorerie personnelle pour mettre de côté en cas de coup dur. Le montant total de vos dettes hors prêts immobiliers ne doit pas représenter plus de 40% du montant total du rachat de prêt tout confondu. Vous pouvez alors bénéficier d’un taux de prêts immobiliers.

Quand faire un rachat de crédit immobilier ?

Le rachat du crédit immobilier est considéré comme un prêt immobilier avec un taux immobilier du moment que le montant de votre crédit immobilier ou vos prêts immobiliers repris soit supérieur ou égale à 60% du montant total du crédit.

Il est toutefois possible de faire un rachat de crédit si le montant de notre crédit immobilier est inférieur à 60% du montant total du prêt, mais on basculera sur un rachat de crédit à la consommation et les taux sont un peu moins attractifs.

En conclusion : Est-il mieux de faire un rachat de prêt ou une renégociation de crédit ?

Comme nous venons de le voir cela dépend ce que vous recherchez et vos priorités.

Le rachat de prêts immobiliers est très souple et vous offre beaucoup d’avantages. Il est préférable de passer par un courtier en rachat de prêt immobilier comme Finance O.R. afin d’obtenir le meilleur taux en rachat de crédit immobilier.
La renégociation de crédit immobilier est très restrictive et ne concerne que le prêt immo. Il n’est pas possible de renégocier un prêt à la consommation, mais il est tout à fait possible de faire un rachat de crédit à la consommation.