CALCUL DU TAUX D’ENDETTEMENT POUR UN REGROUPEMENT DE PRêTS

Comment faut-il calculer son taux d’endettement ? Le calcul est très simple tout le monde peut le faire. Le taux d’endettement se calcule de la façon suivante. Il faut cumuler et additionner la totalité de ses mensualités de crédits, puis les diviser par le montant total de ses revenus. Enfin on les multiplie par cent pour les convertir en pourcentage.
Le taux d’endettement après l’opération n’est pas le même s’il s’agit d’un prêt immobilier ou un regroupement de prêts. Le taux d’endettement varie également en fonction de la situation de l’emprunteur et de ses revenus. Dans le cadre d’un regroupement de crédits ou d’un prêt immobilier ou d’un crédit à la consommation, il ne faut pas oublier que le taux d’endettement avant indique son endettement avant l’obtention d’un crédit ou d’un rachat de prêt.

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Calculez votre taux d’endettement c’est sans engagement : 

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement est un indicateur de donné qui permet l’octroi d’un prêt à la consommation ou un prêt immobilier ou encore un rachat de prêts. Le critère du taux d’endettement est défini par chaque banque afin de déterminer si les emprunteurs qui sollicitent un crédit sont éligibles à l’octroi d’une offre de prêts.
On obtient cette corrélation après les avoir calculés. On part de l’ensemble des charges de logement et les mensualités de crédits et de dettes d’huissier que vous détenez sur votre compte bancaire et le montant total de vos revenus. C’est grâce à vos revenus que vous remboursez l’ensemble de vos mensualités. Si vos remboursements de prêts dépassent 33% de vos revenus, votre banque ne peut pas vous octroyer un nouveau crédit, sauf un crédit renouvelable qui a un fort taux d’intérêt.
Par contre, c’est le moment de faire un rachat de crédits pour faire baisser votre taux d’endettement et de réaliser votre projet immobilier ou votre projet automobile ou tout autre investissement.

Comment on calcule le taux d’endettement ?

CHARGES / REVENUS = TAUX D’ENDETTEMENT

comment calculer le taux d'endettement

Les charges correspondent au loyer ainsi que le garage et la pension alimentaire versée. Les mensualités des crédits que vous souhaitez conserver comme la mensualité du crédit de votre voiture ou la mensualité de votre prêt immobilier sont considérées comme des charges et sont rajoutées au montant total de charges.

Les revenus sont les salaires, les retraites ou les pensions, la rente d’invalidité, les revenus locatifs, les pensions alimentaires reçues, (les allocations familiales sont plafonnées au niveau du montant et de l’âge des enfants).

Le calcul du taux d’endettement est la totalité des charges divisées par la totalité des revenus.

Exemple : Total des charges : on a 800€ de loyer + 350€ de crédits + 250€ crédit voiture à conserver = 1 400€ de charges
Total des revenus : 3 800€ de salaires + 100€ de pension alimentaire reçu + 131 € d’allocations familiales = 4031€ de revenus
Taux d’endettement : 1 400€ / 4 031€ x 100 = 34.73% de taux d’endettement

Le taux d’endettement en fonction du type de crédits :

Le taux d’endettement varie en fonction de chaque banque qui a ses propres critères. Mais, de manière générale le prêt immobilier est plafonné à 33% des revenus pour un revenu moyen. Pour les hauts revenus le taux d’endettement pour un crédit immobilier peut atteindre les 40%. Il est préférable de ne pas s’endetter au-delà de 25% pour un prêt immobilier, car il ne faut pas perdre de vu que l’on va avoir besoin d’un crédit pour le remplacement de la voiture et si on ne veut pas se retrouver surendetté rapidement il faut anticiper l’avenir à court et moyen terme.

Pour un rachat de crédit les prêteurs sont beaucoup plus souples, mais encore une fois chaque partenaire financier fixe ses propres critères en fonction de la qualité du dossier, de la situation financière de chaque emprunteur. Après l’opération le taux d’endettement peut atteindre les 45% pour un regroupement de prêts.

Le taux d’endettement avant mini et maxi :

Le taux d’endettement dit « avant » correspond à l’endettement que vous avez au moment où vous fait la demande pour obtenir un crédit. Il n’y a pas de seuil minimum.
Si vous demandez un prêt immobilier il est préférable de ne pas avoir d’emprunt encourt et ainsi avoir un taux d’endettement à zéro ou très faible car il se cumule si vous avez déjà des charges.
Par exemple vous avez divorcé et vous payez une pension alimentaire de  200€ pour vos deux enfants, vos revenus sont de 1800€, donc votre taux d’endettement est déjà de 11% hors loyer.
Cela n’est pas anodin dans la mesure où vous fait une demande de prêt immobilier. Plus votre taux d’endettement avant est élevé et moins vous avez de chance d’obtenir votre crédit.
Pour le rachat de prêts le taux d’endettement avant n’a pas tout à fait le même sens, mais c’est le même calcul. Votre endettement va déterminer la qualité de votre dossier.
Si votre taux d’endettement est faible ou qu’il est inférieur à 30% ou 40% et que votre dossier comporte des impayés, nos prêteurs seront plus regardant et demanderons des explications. Si votre taux d’endettement avant est inférieur à 50% et que vous êtes inscrit en banque de France votre dossier sera refusé (sauf si les raisons sont justifiées).
Pour nos prêteurs si votre taux d’endettement avant maximum dépasse les 100% votre demande n’a aucune chance d’aboutir pour un rachat de prêt sans garantie hypothécaire. Si votre dossier a un taux d’endettement avant supérieur à 100% il faut impérativement la garantie d’un bien immobilier.

Vous souhaitez connaître votre taux d'endettement : 

Pourquoi un taux d’endettement après maximum ?

Il faut limiter l’endettement à un certain taux afin que les emprunteurs ne franchissent pas le seuil de surendettement. En fonction de la situation des emprunteurs s’ils sont locataires ou propriétaires ainsi que le niveau des revenus du ménage, l’endettement n’est pas pris en compte de la même façon. Si le couple à des revenus de 3000€ le taux d’endettement des 33% limite les charges des crédits à 1000 €. Ils auront un reste à vivre de 2000€ pour payer les impôts la nourriture et toutes les charges du foyer (téléphone, gaz, électricité, assurances…). Prenons l’exemple avec un couple qui gagne 8000€ le tiers des revenus représente 2640€, le reste à vivre est de 5340€. Le ménage avec le revenu le plus élevé peut supporter une charge de crédit supplémentaire, par contre le ménage avec les plus faibles revenus aura du mal à s’en sortir si on rajoute une charge de crédit supplémentaire.

Qu’est-ce que l’endettement et comment y remédier.

On parle d’un endettement élevé ou de surendettement dans la mesure ou les mensualités de crédités dépassent les 33% ou et 45% d’endettement. Il peut être facilement diminué en réalisant un regroupement de crédit. Le but de regrouper ses prêts est de faire baisser les mensualités et donc de baisser l’endettement. Finance O.R. votre spécialiste en rachat de prêt vous propose une solution adaptée à vos revenus.

investisseur taux d'endettement différentiel

L’approche investisseur l’endettement par différentiel :

Les investisseurs, c’est-à-dire ceux qui achètent des biens immobiliers pour les mettre en location auprès de particuliers ou également des bureaux pour les professionnels perçoivent des revenus locatifs. Le calcul du taux d’endettement se calcule de manière différente sur cette partie de revenus on appelle cela le taux d’endettement différentiel.
Souvent le but de l’investisseur est de payer moins d’impôts alors il est très fréquent de voir du déficit foncier plutôt que du bénéfice foncier.

Calcul : Revenus fonciers – charges foncières = solde approche investisseur
Le bénéfice ou le déficit foncier est additionné ou soustrait aux revenus.

Prenons un exemple d’un couple d’investisseur qui est salarié dans la fonction publique.
Leurs revenus de fonctionnaire est de 5500€ par mois.
Leurs revenus fonciers ou locatif est de 1200€ par mois.
La mensualité de leur prêt immobilier pour leur résidence principale est de 1700€.
La charge immobilière investisseur est de 1500€.

Voici la règle de calcul pour la partie investisseur :
Exemple : revenus fonciers 1200€ - charges foncières 1500€ = - 300€ de déficit foncier.
Comme le revenu foncier est négatif alors il se soustrait  aux revenus.

Voici maintenant le calcul du taux d’endettement différentiel :
Suite de l’exemple : revenus de fonctionnaire 5 500€ - déficit foncier – 300€ = 5 200€ total des revenus.
Prêt immobilier 1 700€ / total des revenus 5 200€ x 100 = 32.69% de taux d’endettement différentiel

Si on avait calculé le taux d’endettement à partir des mêmes données comme pour un particulier (méthode de calcul vu en haut de page) alors le résultat n’aurait pas été le même.
En voici la démonstration :
Charges (1200 + 1700) / revenus (5500 +1200) x 100 = 43.28% de taux d’endettement.

Si le solde de l’opération avait été positif donc un bénéfice on aurait additionné le montant aux revenus.

Rappel : on a fait abstraction du fait que les revenus locatifs ne sont pas toujours pris en compte à 100%. La banque fait souvent une décote à hauteur de 70% ou 80% à partir des revenus locatifs pour pallier aux différentes charges.

Cette manière de calculer le taux d’endettement différentiel est profitable aux investisseurs, car cela diminue leur taux d’endettement global. Leur situation financière est ainsi mieux anticipée et cela leur laisse plus de possibilité d’investir dans de nouveau projet. Toutes les banques qui font des prêts immobiliers pour les investisseurs n’ont pas forcement cette approche au niveau du calcul de l’endettement.

Par contre, en regroupement de prêts nos prêteurs adoptent cette méthode de calcul du taux d’endettement différentiel afin de ne pas pénaliser nos emprunteurs qui ont des problèmes au niveau de leur endettement personnel. De plus quand on regroupe ses prêts tout est mis en œuvre de façon à baisser la nouvelle mensualité ainsi que le futur taux d’endettement. Votre courtier Finance O.R. spécialisé en regroupement de prêts vous conseil dans votre choix et vous apporte toute l’aide nécessaire. Les prêts investisseurs sont pris en compte dans le calcul de l’endettement, mais ils ne sont pas rachetés, sauf si l’emprunteur le demande ou que l’opération n’est pas possible autrement.