CALCUL DU TAUX D’ENDETTEMENT POUR UN REGROUPEMENT DE PRêTS

Comment faut-il calculer son ratio d’endettement quand on fait un rachat de crédits ? Le calcul  par rapport aux échéances de ses emprunts est très simple, tout le monde peut le faire. Il se calcule de la façon suivante.
Définition : Il faut cumuler et additionner la totalité de ses échéances de ses encours, puis les diviser par la somme totale de ses revenus nets. Enfin on les multiplie par cent pour les convertir en pourcentage.
Le ratio maximal n’est pas le même s’il s’agit d’un financement pour un prêt immobilier ou pour un regroupement de prêts. L’endettement varie également par rapport à la situation de l’emprunteur et de son budget. Dans le cadre d’un regroupement de crédits, d’un crédit immobilier ou d’un crédit à la consommation, il ne faut pas oublier de calculer son taux d’endettement avant d’emprunter.

calcul taux d'endettement

Calculez votre ratio d’endettement, c’est sans engagement : 

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

C’est un indicateur de donné qui permet l’octroi d’un prêt à la consommation ou un prêt immobilier ou encore un regroupement de crédits. Il est défini par chaque banque afin de déterminer si les emprunteurs qui les sollicitent sont éligibles à l’octroi d’une offre de financement.
On obtient cette corrélation après les avoir calculés. On part de l’ensemble des charges de logement, les mensualités de crédits et de remboursements des dettes d’huissier que vous détenez sur votre compte bancaire et la somme totale de vos rentrées d’argent. C’est grâce à vos rentrés d’argent que vous remboursez l’ensemble de vos mensualités. Si vos remboursements dépassent 33% de vos revenus, votre banque ne peut plus vous octroyer un nouveau crédit, sauf un crédit renouvelable qui a un fort taux d’intérêt.
Par contre, c’est le moment de faire racheter vos crédits pour faire baisser vos remboursements et votre ratio d’endettement et de réaliser votre projet immobilier ou votre projet automobile ou tout autre investissement.

Que donne le résultat des recettes et des dépenses ?

CHARGES / REVENUS = TAUX D’ENDETTEMENT

comment calculer le taux d'endettement

Le montant des charges correspond au paiement du loyer ainsi que le garage ou au remboursement du crédit immobilier et la pension alimentaire versée. Les échéances que vous souhaitez conserver comme l’amortissement de votre voiture ou l’acquittement de votre prêt immobilier sont considérées comme des charges et sont rajoutées à la somme totale de charges.

Les revenus nets sont les salaires, les retraites ou les pensions, la rente d’invalidité, les revenus locatifs, les pensions alimentaires reçues, (les allocations familiales sont plafonnées au niveau de la somme et de l’âge des enfants).

Le calcul du taux correspond à la totalité des charges divisées par la totalité des revenus.

Exemple : L’ensemble des charges : on a 800€ de loyer + 350€ d’échéances + 250€ paiement voiture à conserver = 1 400€ de charges
Total des revenus : 3 800€ de salaire + 100€ de pension alimentaire reçu + 131 € d’allocations familiales = 4031€ de revenus

Résultat : 1 400€ / 4 031€ x 100 = 34.73%

La capacité d’emprunter selon le type de crédits :

Elle varie d’un organisme financier à un autre qui a en effet ses propres critères au regard du risque financier. Mais, de manière générale la capacité d’emprunt du prêt immobilier est plafonnée à 33% des revenus. Pour les hauts salaires le ratio pour un crédit immobilier peut atteindre les 40% au vu de la durée. Il est préférable de ne pas s’endetter au-delà de 25% car il ne faut pas perdre de vu que l’on va avoir besoin d’un crédit pour le remplacement de la voiture et si on ne veut pas se retrouver surendetté rapidement il faut anticiper l’avenir à court et moyen terme.

En effet, pour racheter les encours les prêteurs sont beaucoup plus souples, mais encore une fois chaque partenaire financier fixe ses propres règles sur l’approche du risque, sur la qualité du dossier, de la position financière de chaque emprunteur. Après l’opération les charges par rapport aux rentrées d’argent peuvent atteindre les 45% pour un regroupement.

Simulation pour votre budget : 

Comment réduire son taux d’endettement ?

Vous avez toujours la possibilité de vendre votre voiture pour en racheter une moins chère avec une échéance plus basse. Ou alors, de vendre votre résidence principale et de repartir en location, mais il n’est pas garanti que votre charge de location soit plus basse que la mensualité de votre prêt habitat. Si votre acquisition est récente les capitaux restant dus sont encore trop élevés et la différence entre  la vente et le remboursement de votre encours est insignifiant. Dans ces cas-là, la seule solution est donc de faire tous racheter vos crédits en un seul et sur une plus longue durée afin de faire baisser la nouvelle échéance.

Pourquoi faut-il baisser son endettement ? Tout simplement pour récupérer du pouvoir d’achat

Le taux d’endettement avant maximum :

Il correspond à la capacité financière que vous avez au moment où vous fait la demande pour obtenir un crédit. Il n’y a pas de seuil minimum.
Si vous demandez un crédit habitat et un crédit à taux zéro, il est préférable de ne pas avoir d’encours car ils se cumulent aux autres charges de remboursement d’emprunt.
Par exemple : vous avez divorcé et vous payez une pension alimentaire de  200€ pour vos deux enfants. Vos salaires sont de 1800€, vous êtes déjà endetté à hauteur de 11% par rapport à votre capacité  d’emprunt, sans prendre en compte pour l’instant votre location. Cela n’est pas anodin dans la mesure où vous fait une demande d’emprunt de prêts immobiliers. Plus votre seuil d’endettement avant l’opération immobilière est élevé et moins vous avez de chance d’obtenir le montant que vous désirez ou la totalité de votre crédit.
Pour une opération en rachat de crédit « cette expression » n’a pas du tout le même sens, mais c’est le même calcul. Il va déterminer si vous êtes un emprunteur peu ou beaucoup endetté et ainsi la qualité de votre demande avant l’opération de regroupement de prêts.

Si le pourcentage de vos charges d’encours sont faibles ou qu’elles sont inférieures à 30% ou 40% et que vos relevés de comptes comportent des impayés, nos prêteurs seront plus regardant et demanderons des explications. Il n’est pas concevable pour nos partenaires financiers que vos comptes bancaires soient dégradés, dans la mesure où vos remboursements sont normaux. Si il est inférieur à 50% et que vous êtes inscrit en banque de France votre dossier sera refusé (sauf si les raisons sont justifiées).

Endettement maximum avant le rachat de crédit :

Si votre dossier à des charges d’encours qui dépassent les 100% votre demande n’a aucune chance d’aboutir pour un rachat de prêt sans garantie hypothécaire, il faut impérativement la garantie d’un bien immobilier.

Simulation pour rembourser vos charges d’encours :  

 

Pourquoi un taux d’endettement après maximum ?

Afin de ne pas dépasser son budget il faut que les emprunteurs ne franchissent pas le seuil de surendettement. En fonction du contexte des emprunteurs s’ils sont locataires ou propriétaires ainsi que le niveau des salaires du ménage, le calcul n’est pas pris en compte de la même façon. Si le couple à un salaire net de 3000€ la règle des 33% limite la charge des crédits à 1000 €. Ils auront un reste à vivre de 2000€ pour payer les impôts la nourriture et toutes les charges du foyer (téléphone, gaz, électricité, assurances…). Prenons l’exemple avec un couple qui gagne 8000€ le tiers des rentrés représentent 2640€, le reste à vivre est de 5340€. Le foyer avec le salaire le plus élevé peut supporter une charge supplémentaire, par contre le ménage avec les plus faibles salaires aura du mal à s’en sortir si on rajoute une charge de crédit supplémentaire.

Emprunter sans s’endetter :

On parle d’être endetter ou surendetter dans la mesure ou la totalité des mensualités des encours dépassent les 33% ou/et 45% des rentrées d’argent des emprunteurs. Il peut être facile de les rembourser en réalisant un regroupement de crédit. Le but de regrouper ses prêts est de faire baisser les mensualités et donc de se désendetter. L’entreprise Finance O.R. votre spécialiste en rachat de prêt vous guide et vous propose une solution adaptée à vos rentrées d’argent.

Le taux d’endettement des ménages Français : Le Revenu Disponible Brut

La définition sur le Revenu Disponible Brut (RDB) correspond à la totalité de toutes les rentrées d’argent dont se sert l’INSEE pour calculer et définir l’endettement des ménages Français dans toute leur globalité. Tous les revenus sont pris en compte : salaires bruts + excédents bruts d’exploitation des entrepreneurs individuels + chômages + toutes les allocations + recettes foncières moins les impôts et les charges salariales. Il permet entre autre dévaluer le pouvoir d’achat des ménages, auquel il faut rajouter l’évolution de l’indice des prix.

Il ne faut pas confondre l’endettement des ménages par rapport au Revenu Disponible Brut et taux l’endettement par rapport aux crédits.

investisseur taux d'endettement différentiel

L’approche investisseur l’endettement par différentiel :

Les investisseurs, c’est-à-dire ceux qui achètent des biens immobiliers pour les mettre en location auprès de particuliers ou également des bureaux pour les professionnels perçoivent des recettes locatives. Il se calcule de manière différente sur cette partie de revenus on appelle cela le taux d’endettement différentiel.
Souvent le but de l’investisseur est de payer moins d’impôts alors il est très fréquent de voir du déficit foncier plutôt que du bénéfice foncier.

Calcul : Recettes foncières – charges foncières = solde approche investisseur
Le bénéfice ou le déficit foncier est additionné ou soustrait aux revenus.

Prenons un exemple d’un couple d’investisseur qui est salarié dans la fonction publique.
Leurs salaires nets de fonctionnaire est de 5500€ par mois.
Leurs recettes foncières ou locatives est de 1200€ par mois.
La mensualité de leur prêt habitat pour leur résidence principale est de 1700€.
La charge immobilière investisseur est de 1500€.
Voici la règle de calcul pour la partie investisseur :
Exemple : revenus fonciers 1200€ - charges foncières 1500€ = - 300€ de déficit foncier.
Comme le revenu foncier est négatif alors il se soustrait  aux rentrées d’argent.

L’assurance du prêt immobilier est incluse dans le montant de la mensualité.

Simulateur en ligne : 

Voici maintenant le calcul du taux d’endettement différentiel :

Suite de l’exemple :
salaire net de fonctionnaire 5 500€ - déficit foncier – 300€ = 5 200€ total des revenus
Mensualité prêt immobilier 1 700€ / total des revenus 5 200€ x 100 = 32.69% de taux d’endettement différentiel
Si on avait calculé le taux d’endettement à partir des mêmes données comme pour un particulier (méthode de calcul vu en haut de page) alors le résultat n’aurait pas été le même.
En voici la démonstration :
Charges (1200 + 1700) / revenus (5500 +1200) x 100 = 43.28%
Si le solde de l’opération avait été positif soit un bénéfice on aurait additionné le montant aux rentrées d’argent.

Rappel : on a fait abstraction du fait que les rentrées d’argent locatives ne sont pas toujours prises en compte à 100%. Les banques font souvent une décote à hauteur de 70% ou 80% à partir des recettes locatives pour pallier aux différentes charges.

Cette manière de calculer le taux d’endettement différentiel est profitable aux investisseurs, car cela diminue leur taux d’endettement global. Leur situation financière est ainsi mieux anticipée et cela leur laisse plus de possibilité d’investir dans de nouveau projet. Toutes les banques en France qui font des prêts immobiliers pour les investisseurs n’ont pas forcement cette approche financière.

Par contre, en regroupement de prêts nos prêteurs adoptent cette méthode de calcul du taux d’endettement différentiel afin de ne pas pénaliser nos emprunteurs qui ont des problèmes au niveau de leur emprunt personnel. De plus quand on regroupe ses encours tout est mis en œuvre de façon à baisser la nouvelle mensualité. L’entreprise Finance O.R. spécialisé en regroupement de prêts vous guide et vous conseil dans votre choix et vous apporte toute l’aide nécessaire. Les encours investisseurs sont pris en compte, mais ils ne sont pas rachetés, sauf si l’emprunteur le demande ou que l’opération n’est pas possible autrement.