CALCUL DU TAUX D’ENDETTEMENT POUR UN REGROUPEMENT DE PRêTS

 Comment faut-il calculer son taux d’endettement quand on fait un rachat de crédits ? Le calcul  de l’endettement par rapport aux mensualités de ses crédits est très simple, tout le monde peut le faire. Le taux d’endettement se calcule de la façon suivante.
Il faut cumuler et additionner la totalité de ses mensualités de crédits, puis les diviser par le montant total de ses revenus nets. Enfin on les multiplie par cent pour les convertir en pourcentage.
Le taux d’endettement maximal n’est pas le même s’il s’agit d’un financement pour un prêt immobilier ou pour un regroupement de prêts. La capacité d’endettement varie également en fonction de la situation de l’emprunteur et de ses revenus. Dans le cadre d’un regroupement de crédits ou d’un crédit immobilier ou d’un crédit à la consommation, il ne faut pas oublier de calculer son taux d’endettement avant l’opération que l’on souhaite réaliser car cela indique son endettement avant l’obtention d’un crédit ou d’un rachat de prêt.

calcul taux d'endettement

Calculez votre taux d’endettement, c’est sans engagement : 

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement est un indicateur de donné qui permet l’octroi d’un prêt à la consommation ou un prêt immobilier ou encore un rachat de crédits. Le taux d’endettement maximum est défini par chaque banque afin de déterminer si les emprunteurs qui sollicitent un crédit sont éligibles à l’octroi d’une offre de prêts.
On obtient cette corrélation après les avoir calculés. On part de l’ensemble des charges de logement et les mensualités de crédits et de dettes d’huissier que vous détenez sur votre compte bancaire et le montant total de vos revenus. C’est grâce à vos revenus que vous remboursez l’ensemble de vos mensualités. Si vos remboursements de prêts dépassent 33% de vos revenus, votre banque ne peut pas dépasser votre capacité d’emprunt et vous octroyer un nouveau crédit, sauf un crédit renouvelable qui a un fort taux d’intérêt.
Par contre, c’est le moment de faire un rachat de crédits pour faire baisser vos remboursements et votre endettement et de réaliser votre projet immobilier ou votre projet automobile ou tout autre investissement.

Comment on calcule le taux d’endettement ?

CHARGES / REVENUS = TAUX D’ENDETTEMENT

comment calculer le taux d'endettement

Le montant des charges correspond au montant du loyer ou au remboursement du crédit immobilier ainsi que le garage et la pension alimentaire versée. Les mensualités des crédits que vous souhaitez conserver comme la mensualité du crédit de votre voiture ou la mensualité de votre prêt immobilier sont considérées comme des charges et sont rajoutées au montant total de charges.

Les revenus nets sont les salaires, les retraites ou les pensions, la rente d’invalidité, les revenus locatifs, les pensions alimentaires reçues, (les allocations familiales sont plafonnées au niveau du montant et de l’âge des enfants).

Le calcul du taux correspond à la totalité des charges divisées par la totalité des revenus nets.

Exemple : Total des charges : on a 800€ de loyer + 350€ de crédits + 250€ crédit voiture à conserver = 1 400€ de charges
Total des revenus : 3 800€ de salaires + 100€ de pension alimentaire reçu + 131 € d’allocations familiales = 4031€ de revenus

Calcul Taux d’endettement : 1 400€ / 4 031€ x 100 = 34.73%

La capacité du taux d’endettement en fonction du type de crédits :

Le taux d’endettement maximum varie en fonction de chaque banque qui a ses propres critères. Mais, de manière générale la capacité d’emprunt du prêt immobilier est plafonnée à 33% des revenus nets pour un revenu moyen. Pour les hauts revenus l’endettement maximum pour un crédit immobilier peut atteindre les 40%. Il est préférable de ne pas s’endetter au-delà de 25% pour un prêt immobilier, car il ne faut pas perdre de vu que l’on va avoir besoin d’un crédit pour le remplacement de la voiture et si on ne veut pas se retrouver surendetté rapidement il faut anticiper l’avenir à court et moyen terme.

Pour un rachat de crédit les prêteurs sont beaucoup plus souples, mais encore une fois chaque partenaire financier fixe ses propres critères en fonction de la qualité du dossier, de la situation financière de chaque emprunteur. Après l’opération le taux d’endettement maximal peut atteindre les 45% pour un regroupement de prêts.

Comment réduire son taux d’endettement ?

Vous avez toujours la possibilité de vendre votre voiture pour en racheter une moins chère avec une mensualité plus basse. Ou alors, de vendre votre bien immobilier et de repartir en location, mais il n’est pas garanti que votre charge de loyer soit plus basse que la mensualité de votre prêt immobilier. Si votre acquisition est récente les capitaux restant du seront encore élevés et la différence vente et remboursement de votre prêt est insignifiant donc pas intéressant pour réduire vos mensualités et votre taux d’endettement. La seule solution de réduire votre taux d’endettement est de solder vos crédits donc de faire racheter vos crédits en un seul prêt sur une plus longue durée afin de faire baisser la nouvelle mensualité.

Pourquoi faut-il baisser son endettement ? Tout simplement pour récupérer du pouvoir d’achat

Le taux d’endettement avant maximum :

Le taux d’endettement dit « avant » correspond à l’endettement que vous avez au moment où vous fait la demande pour obtenir un crédit. Il n’y a pas de seuil minimum.
Si vous demandez un crédit immobilier et un crédit à taux zéro, il est préférable de ne pas avoir d’emprunt encours et ainsi avoir un taux d’endettement à zéro ou très faible car il se cumule si vous avez déjà des charges de remboursement d’emprunt.
Par exemple : vous avez divorcé et vous payez une pension alimentaire de  200€ pour vos deux enfants. Vos revenus nets sont de 1800€, vous êtes déjà endetté à hauteur de 11% par rapport à votre capacité  d’emprunt, sans prendre en compte pour l’instant votre loyer. Cela n’est pas anodin dans la mesure où vous fait une demande d’emprunt de prêts immobiliers. Plus votre seuil d’endettement avant l’opération immobilière est élevé et moins vous avez de chance d’obtenir le montant de financement que vous désirez ou la totalité de votre crédit.
Pour une opération en rachat de crédit  le seuil du taux d’endettement avant maximum n’a pas du tout le même sens, mais c’est le même calcul. Votre endettement avant va déterminer si vous êtes un emprunteur peu ou beaucoup endetté et ainsi la qualité de votre dossier avant l’opération de regroupement de prêts.

Si le calcul de votre taux d’endettement est faible ou qu’il est inférieur à 30% ou 40% et que votre dossier comporte des impayés, nos prêteurs seront plus regardant et demanderons des explications. Il n’est pas concevable pour nos partenaires financiers que vos comptes bancaires soient dégradés, dans la mesure où votre capacité de remboursement est en dessous du seuil d’endettement. Si votre taux d’endettement avant est inférieur à 50% et que vous êtes inscrit en banque de France votre dossier sera refusé (sauf si les raisons sont justifiées).

Endettement maximum avant le rachat de crédit :

Si votre taux d’endettement avant maximum dépasse les 100% votre demande n’a aucune chance d’aboutir pour un rachat de prêt sans garantie hypothécaire. Si votre dossier a un taux d’endettement avant supérieur à 100% il faut impérativement la garantie d’un bien immobilier.

Simulation de votre taux d'endettement : 

Pourquoi un taux d’endettement après maximum ?

Il faut limiter la capacité d’emprunt et donc limiter son endettement maximal afin que les emprunteurs ne franchissent pas le seuil de surendettement. En fonction de la situation des emprunteurs s’ils sont locataires ou propriétaires ainsi que le niveau des revenus du ménage, le calcul du taux n’est pas pris en compte de la même façon. Si le couple à des revenus nets de 3000€ les 33% d’endettement limite la charge des crédits à 1000 €. Ils auront un reste à vivre de 2000€ pour payer les impôts la nourriture et toutes les charges du foyer (téléphone, gaz, électricité, assurances…). Prenons l’exemple avec un couple qui gagne 8000€ le tiers des revenus représente 2640€, le reste à vivre est de 5340€. Le ménage avec le revenu le plus élevé peut supporter une charge de crédit supplémentaire, par contre le ménage avec les plus faibles revenus aura du mal à s’en sortir si on rajoute une charge de crédit supplémentaire.

Qu’est-ce que l’endettement et comment y remédier.

On parle d’un endettement élevé ou de surendettement dans la mesure ou la totalité des mensualités de crédités dépassent les 33% ou et 45% d’endettement. Il peut être facilement diminué en réalisant un regroupement de crédit. Le but de regrouper ses prêts est de faire baisser les mensualités et donc de baisser l’endettement. Finance O.R. votre spécialiste en rachat de prêt vous propose une solution adaptée à vos revenus.

Le taux d’endettement des ménages Français : Le Revenu Disponible Brut

Le Revenu Disponible Brut (RDB) correspond à la totalité de tous les revenus dont se sert l’INSEE pour calculer et définir l’endettement des ménages Français dans toute leur globalité. Tous les revenus sont pris en compte : salaires bruts + excédents bruts d’exploitation des entrepreneurs individuels + chômages + toutes les allocations + revenus fonciers moins les impôts et les charges salariales. Il permet entre autre dévaluer le pouvoir d’achat des ménages, auquel il faut rajouter l’évolution de l’indice des prix.

Il ne faut pas confondre l’endettement des ménages par rapport au Revenu Disponible Brut et taux l’endettement par rapport aux crédits.

investisseur taux d'endettement différentiel

L’approche investisseur l’endettement par différentiel :

Les investisseurs, c’est-à-dire ceux qui achètent des biens immobiliers pour les mettre en location auprès de particuliers ou également des bureaux pour les professionnels perçoivent des revenus locatifs. Le calcul du taux d’endettement se calcule de manière différente sur cette partie de revenus on appelle cela le taux d’endettement différentiel.

Souvent le but de l’investisseur est de payer moins d’impôts alors il est très fréquent de voir du déficit foncier plutôt que du bénéfice foncier.

Calcul : Revenus fonciers – charges foncières = solde approche investisseur
Le bénéfice ou le déficit foncier est additionné ou soustrait aux revenus.

Prenons un exemple d’un couple d’investisseur qui est salarié dans la fonction publique.
Leurs revenus nets de fonctionnaire est de 5500€ par mois.
Leurs revenus fonciers ou locatif est de 1200€ par mois.
La mensualité de leur prêt immobilier pour leur résidence principale est de 1700€.
La charge immobilière investisseur est de 1500€.

Voici la règle de calcul pour la partie investisseur :
Exemple : revenus fonciers 1200€ - charges foncières 1500€ = - 300€ de déficit foncier.
Comme le revenu foncier est négatif alors il se soustrait  aux revenus.
L’assurance du prêt immobilier est incluse dans le montant de la mensualité.

Voici maintenant le calcul du taux d’endettement différentiel :
Suite de l’exemple : revenus nets de fonctionnaire 5 500€ - déficit foncier – 300€ = 5 200€ total des revenus
Mensualité prêt immobilier 1 700€ / total des revenus 5 200€ x 100 = 32.69% de taux d’endettement différentiel

Si on avait calculé le taux d’endettement à partir des mêmes données comme pour un particulier (méthode de calcul vu en haut de page) alors le résultat n’aurait pas été le même.
En voici la démonstration :
Charges (1200 + 1700) / revenus (5500 +1200) x 100 = 43.28% de taux d’endettement.
Si le solde de l’opération avait été positif donc un bénéfice on aurait additionné le montant aux revenus.

Rappel : on a fait abstraction du fait que les revenus locatifs ne sont pas toujours pris en compte à 100%. La banque fait souvent une décote à hauteur de 70% ou 80% à partir des revenus locatifs pour pallier aux différentes charges.

Cette manière de calculer le taux d’endettement différentiel est profitable aux investisseurs, car cela diminue leur taux d’endettement global. Leur situation financière est ainsi mieux anticipée et cela leur laisse plus de possibilité d’investir dans de nouveau projet. Toutes les banques en France qui font des prêts immobiliers pour les investisseurs n’ont pas forcement cette approche au niveau du calcul de l’endettement.

Par contre, en regroupement de prêts nos prêteurs adoptent cette méthode de calcul du taux d’endettement différentiel afin de ne pas pénaliser nos emprunteurs qui ont des problèmes au niveau de leur endettement personnel. De plus quand on regroupe ses prêts tout est mis en œuvre de façon à baisser la nouvelle mensualité ainsi que le futur taux d’endettement. Votre courtier Finance O.R. spécialisé en regroupement de prêts vous conseil dans votre choix et vous apporte toute l’aide nécessaire. Les prêts investisseurs sont pris en compte dans le calcul de l’endettement, mais ils ne sont pas rachetés, sauf si l’emprunteur le demande ou que l’opération n’est pas possible autrement.